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貸款市場報價利率(LPR)運用對房地產估價影響

文字:[大][中][小] 手機頁面二維碼 2020/4/30     瀏覽次數:    

貸款市場報價利率(LPR)運用對房地產估價影響

一、推動貸款市場報價利率(LPR)運用的主要內容

存量浮動利率貸款,是指2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款(不包括公積金個人住房貸款)。自2020年1月1日起,各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。

2020年3月1日起,金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商,將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成(加點可為負值),加點數值在合同剩余期限內固定不變;也可轉換為固定利率。定價基準只能轉換一次,轉換之后不能再次轉換。已處于較后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應于2020年8月31日前完成。

存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR,除商業性個人住房貸款外,加點數值由借貸雙方協商確定。商業性個人住房貸款的加點數值應等于原合同較近的執行利率水平與2019年12月發布的相應期限LPR的差值。從轉換時點至此后的第一個重定價日(不含),執行的利率水平應等于原合同較近的執行利率水平,即2019年12月相應期限LPR與該加點數值之和。之后,自第一個重定價日起,在每個利率重定價日,利率水平由較近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。

二、關于貸款市場報價利率(LPR)的說明

(一)、什么是貸款市場報價利率(LPR)

貸款基礎利率,又名貸款市場報價利率(Loan Prime Rate, LPR)是商業銀行對其較良好客戶執行的貸款利率,其他貸款利率可在此基礎上加減點生成。貸款基礎利率的集中報價和發布機制是在報價行自主報出本行貸款基礎利率的基礎上,指定發布人對報價進行算術計算,形成報價行的貸款基礎利率報價平均利率并對外予以公布。運行初期向社會公布1年期貸款基礎利率。央行在2013年7月全面放開金融機構貸款利率管制,隨后創設了LPR。2013年10月25日,貸款基礎利率集中報價和發布機制正式運行,首日一年期貸款基礎利率5.71%。

(二)、什么是“公開市場操作利率加點”的定價方式

理想的信貸利率傳導渠道是“貨幣政策利率—銀行間市場利率—實體信貸利率”,但實際傳導并不順暢,主要體現在存款利率不能很好反映市場利率變動,而商業銀行貸款主要參考貸款基準利率,也脫離了市場利率“軌道”。LPR采用“公開市場操作利率加點”定價方式后,由LPR引導貸款利率,傳導路徑由原先的“貸款基準利率—貸款利率”轉變為“貨幣政策利率—LPR—貸款利率”,増加了貨幣政策利率直接影響貸款利率的渠道,有助于進一步疏通貨幣政策的傳導路徑。8月17日央行公告稱,公開市場操作利率主要指中期借貸便利利率(MLF)。目前,我國1年期MLF利率為3.3%,低于現有的貸款基準利率(4.35%)和LPR利率(4.31%),能一定程度引導貸款利率下行。

(三)、報價行數量

舊有報價行:中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行、中信銀行、招商銀行、興業銀行、浦東發展銀行、中國民生銀行。新增報價行:西安銀行、臺州銀行、上海農村商業銀行、廣東順德農村商業銀行、渣打銀行(中國)、花旗銀行(中國)、微眾銀行、網商銀行。

為提高貸款市場報價利率的代表性,在原有的10家全國性銀行基礎上增加城市商業銀行、農村商業銀行、外資銀行和民營銀行各2家,擴大到18家。今后人民銀行將指導市場利率定價自律機制定期對LPR報價行進行評估調整。

(四)、期限品種

將貸款市場報價利率由原有1年期一個期限品種擴大至1年期和5年期以上兩個期限品種。銀行的1年期和5年期以上貸款參照相應期限的貸款市場報價利率定價,1年期以內、1年至5年期貸款利率由銀行自主選擇參考的期限品種定價。

(五)、報價頻率

中國人民銀行公告〔2019〕第15號規定:自2019年8月20日起,中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心于每月20日(遇節假日順延)9時30分公布貸款市場報價利率,公眾可在全國銀行間同業拆借中心和中國人民銀行網站查詢。貸款市場報價利率報價行應于每月20日(遇節假日順延)9時前,按公開市場操作利率(主要指中期借貸便利利率)加點形成的方式,向全國銀行間同業拆借中心報價。全國銀行間同業拆借中心按去掉較高和較低報價后算術平均的方式計算得出貸款市場報價利率。

(六)、貸款市場報價利率(LPR)的變化趨勢

 

三、貸款市場報價利率(LPR)運用對房地產估價影響

(一)、貸款利率形式的改變

過去的貸款利率是各個銀行以貸款基準利率為基礎上下浮動,采用市場報價利率(LPR)機制后,銀行在制定貸款利率時,可以根據資金成本、客戶的信用狀況和期限的風險在貸款市場報價利率的基礎上加減確定。

(二)、對房地產估價中運用的方法的影響

1、比較法:

貸款市場報價利率(LPR)的影響,主要體現在可比案例成交價格建立比較基礎中統一付款方式、統一融資條件上,可比實例成交價格應調整為常規融資條件下的成交日期一次性付清的價格。

2、成本法:

貸款市場報價利率(LPR)的影響,主要為投資利息的計算,測算時應根據價值時點的貸款市場報價利率(LPR)加減點后,確定相應期限的房地產開發貸款平均利率。

3、假設開發法:

貸款市場報價利率(LPR)的影響,主要為涉及后續開發必要支出中投資利息的計算,測算時應根據價值時點的貸款市場報價利率(LPR)加減點后,確定相應期限的房地產開發貸款平均利率。

(三)、對市場背景描述與分析的影響

房地產估價師在估價報告中進行市場背景描述與分析時,應對貸款市場報價利率(LPR)的變化予以描述,對房地產市場可能產生的影響予以關注。

(四)、估價中注意事項

1、應收集人民銀行公布的貸款市場報價利率及不同行業不同期限的平均貸款利率加減點數據,充實完善貸款利率庫資料。

2、報告中有關貸款利率確定方式的改變予以關注。

3、在貸款市場報價利率(LPR)轉換期,應關注因貸款利率轉換對房地產市場供需主體、成交量、成交價格等產生的影響,并持續關注貸款市場報價利率(LPR)對房地產價格的影響。


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