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自然資源部辦公廳關于印發《劃撥國有建設用地使用權地價評估指導意見(試行)》的通知

文字:[大][中][小] 手機頁面二維碼 2019/6/5     瀏覽次數:    

自然資辦函(2019)922號

 前言

為規范國有劃撥建設用地使用權地價(以下簡稱“劃撥地價”)評估行為,根據《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產管理法》《中華人民共和國資產評估法》等相關法律法規和土地估價國家標準、行業標準,制定本指導意見。

本指導意見由自然資源部提出并歸口。

本指導意見起草單位:自然資源部自然資源開發利用司、中國土地估價師與土地登記代理人協會。

本指導意見由自然資源部負責解釋。

1. 地價定義

本指導意見所述劃撥國有建設用地使用權地價,是指以劃撥方式取得的、無年期限制的土地使用權價格。

2. 引用的標準

下列標準所包含的條文,通過在本指導意見中引用而構成本指導意見的條文。本指導意見頒布時,所示版本均為有效。使用本指導意見的各方應使用下列各標準的較新版本。

GB/T 18508-2014《城鎮土地估價規程》

GB/T 18507-2014《城鎮土地分等定級規程》

GB/T 21010-2017《土地利用現狀分類》

TD/T 1052-2017《標定地價規程》

TD/T 1009-2007《城市地價動態監測技術規范》

《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范》(國土資廳發〔2018〕4號)

3.評估方法

1)成本逼近法

2)市場比較法

3)公示地價系數修正法

4)收益還原法

5)剩余法

 

劃撥地價評估,應至少選用以上評估方法中的兩種。

4. 評估要點

除遵循《城鎮土地估價規程》一般規定外,各方法還可按以下要點評估:

4.1成本逼近法

1)采用成本逼近法評估劃撥地價,應選用客觀的土地取得及開發成本數據,包括土地取得費、土地開發費、稅費、利息、利潤等分項。

2)合理確定土地取得費。結合估價對象所處區位及周邊區域用地結構,分析在估價期日模擬獲取估價對象類似用地可能采用的土地取得方式,測算相應土地取得費。

估價對象位于城市建成區外或遠郊區域的,以估價對象周邊區域平均征收補償安置費用作為土地取得費。

估價對象位于城市建成區內的,可合理選擇估價對象周邊區域或類似地區的土地收儲、國有土地上房屋征收或集體建設用地拆遷等案例,經期日、區位等修正后,算術平均確定估價對象土地取得費。有存量工業用地收儲案例的,可優先選擇使用。

4.2市場比較法

1)運用市場比較法時,應選擇與估價對象同類型的比較實例。比較實例主要來源于政府實際劃撥供地案例,選擇實例時可不考慮供后實際用途。

2)原則上應在同一供需圈內或類似地區收集不少于三個實例。同一供需圈內可比實例不足時,可適當擴大供需圈范圍直至滿足條件。原則上應采用三年以內的實例,三年內可選實例不足時,可將選擇年限適當擴大直至滿足條件,評估時根據市場情況進行期日修正。需要增加比較實例來源時按照先調整范圍后調整時間的原則處理。

3)選擇比較實例時應注意因各地供地政策不同造成的價格內涵不同,應保障比較實例能夠修正到估價對象同一價格內涵。

4.3公示地價系數修正法

1)待估宗地所在區域,政府已公布劃撥土地使用權基準地價時,可選用基準地價系數修正法評估劃撥地價。采用已完成更新但尚未向社會公布的劃撥土地使用權基準地價,需經市、縣自然資源主管部門書面同意。

2)在已公布劃撥土地使用權標定地價的城市,可運用標定地價系數修正法進行評估。

4.4收益還原法

 

地方政府對劃撥土地收益有處置政策或通過研究測算能夠明確收益構成的,可依據《城鎮土地估價規程》運用收益還原法。

4.5剩余法

在《城鎮土地估價規程》剩余法思路上衍生技術路線,通過出讓土地使用權價格扣減土地增值收益的方法評估劃撥地價,可定義為剩余(增值收益扣減)法。

地方已經公布經科學論證的土地增值收益的,可用出讓土地使用權價格直接扣減相對應的土地增值收益。

對未公布土地增值收益的地區,估價機構可在滿足數理統計要求的前提下,選擇案例和技術路線測算土地增值收益。

對于僅在地方政府文件或基準地價中規定出讓金繳納比例的,不宜將其作為經科學論證的土地增值收益,不得直接扣減該比例測算劃撥地價。

5.其他規定

公共管理與公共服務用地、交通運輸等用地,在運用上述方法評估劃撥地價時,應統籌考慮當地出讓案例實際,合理確定劃撥地價水平。



自然資源部辦公廳

2019年5月31日

 

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